Cho phép chuyển nhượng dự án sẽ nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS

Thị trường bất động sản có vai trò, đóng góp quan trọng trong nền kinh tế và tác động đến nhiều ngành, nghề, lĩnh vực. Tuy nhiên, trong năm 2022 và đặc biệt là nửa cuối năm 2022, thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn do bối cảnh chung của tình hình kinh tế, bất động sản của thế giới cũng như nền kinh tế Việt Nam đang trong quá trình phục hồi phát triển; một số tồn tại, hạn chế kéo dài từ trước chưa thể khắc phục triệt để.

Hệ thống pháp luật liên quan đến đất đai, đầu tư, xây dựng, kinh doanh bất động sản vẫn còn một số tồn tại, bất cập; nhiều dự án bất động sản tại các địa phương gặp nhiều khó khăn trong triển khai thực hiện dẫn đến nguồn cung bất động sản; nhà ở giảm nhiều so với thời gian trước; cơ cấu sản phẩm không hợp lý, dư thừa sản phẩm, phân khúc cao cấp; trong khi thiếu nhà ở cho công nhân, nhà ở xã hội, thị trường, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản gặp nhiều khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng, phát hành trái phiếu và huy động vốn của khách hàng dẫn đến doanh nghiệp thiếu vốn phải giãn tiến độ, dừng triển khai thực hiện dự án.  

Để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, thời gian qua Chính phủ cùng các Bộ ngành đã tập trung tháo gỡ vướng mắc cho các dự án nhằm tạo nguồn cung cho thị trường và hỗ trợ các doanh nghiệp địa ốc.

Trong văn bản mới gửi Thủ tướng Chính phủ, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã đề xuất một số giải pháp về tín dụng và chuyển nhượng dự án để tháo gỡ khó khăn cho thị trường.

Theo đó, Chủ tịch HoREA cho biết, hiện nay, khoản 4 Điều 41 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đề xuất quy định: Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có quyết định giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) với Nhà nước đối với dự án, phần dự án chuyển nhượng mà không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng đã đã "luật hoá" một phần nội dung khoản 1 Điều 10 Nghị quyết 42/2017/QH14.

Nhưng, nội dung khoản 4 Điều 41 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) không thông thoáng bằng khoản 1 Điều 10 Nghị quyết 42/2017/QH14, vì đã đặt thêm yêu cầu bên chuyển nhượng phải "hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của dự án".

Theo Chủ tịch HoREA, việc xử lý tài sản bảo đảm khoản nợ xấu của các tổ chức tín dụng mà tài sản "đã có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền" theo quy định của khoản 1 Điều 10 Nghị quyết 42/2017/QH14 trong thời gian qua rất suôn sẻ, đã chứng minh tính hiệu quả và tính ổn định của cơ chế, chính sách "thí điểm" này.

“Thế nên, rất cần thiết được "luật hóa", để áp dụng chung cho cả việc chuyển nhượng dự án bất động sản, để doanh nghiệp được thỏa thuận chuyển nhượng dự án bất động sản (M&A) theo nhu cầu nhằm đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất, công bằng", ông Châu nhấn mạnh.

Ông Lê Hoàng Châu cho biết thêm, việc thực hiện khoản 1 Điều 10 Nghị quyết số 42/2017/QH14 “rất có lợi” cho các tổ chức tín dụng, ngân hàng thương mại trong xử lý nợ xấu có tài sản thế chấp là dự án bất động sản và lại “càng có lợi” cho các doanh nghiệp đã gây ra “khoản nợ xấu” này (chỉ là thiểu số doanh nghiệp). 

Điểm đáng lưu ý là cơ chế, chính sách “thí điểm” về chuyển nhượng dự án cho “thiểu số” doanh nghiệp này, nhưng lại không cho phép áp dụng cho “đa số” doanh nghiệp bất động sản “khỏe mạnh”, bình thường khác (?!)

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, nếu cho phép áp dụng tương tự cơ chế “thí điểm” chuyển nhượng dự án bất động sản theo Nghị quyết số 42/2017/QH14 thì sẽ tác động tích cực ngay lập tức và cùng với cơ chế, chính sách của Nghị định 08/2023/NĐ-CP sẽ tháo gỡ được khó khăn cho các doanh nghiệp phát hành trái phiếu sắp đến hạn.

“Ngoài ra, giải pháp này cũng hỗ trợ các “trái chủ” và tạo điều kiện cho hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản thông thoáng, tăng thêm nguồn thu ngân sách nhà nước và nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản”, ông Châu cho hay.

Vì vậy, HoREA đề nghị Thủ tướng Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét cho phép áp dụng tương tự cơ chế “thí điểm” chuyển nhượng dự án bất động sản theo Nghị quyết số 42/2017/QH14 ngày 21/06/2017 của Quốc hội “Về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng”, để các doanh nghiệp bất động sản được thỏa thuận chuyển nhượng dự án bất động sản (M&A) theo nhu cầu.

“Nếu được áp dụng, các doanh nghiệp bất động sản được thỏa thuận chuyển nhượng dự án bất động sản theo nhu cầu, vừa tôn trọng và bảo đảm quyền tự chủ kinh doanh, tự do kinh doanh của doanh nghiệp, vừa tạo được dòng tiền để vượt qua khó khăn, vừa giảm bớt lệ thuộc vào nguồn vốn tín dụng”, Chủ tịch HoREA nhấn mạnh.