Nhiều dự án nhà ở bị vướng về pháp lý
Theo báo cáo về tình hình thị trường bất động sản (BĐS) của UBND TP.HCM gửi Bộ Xây dựng mới đây, thành phố hiện có nhiều dự án đang trong quá trình thanh tra, kiểm tra, kiểm toán, rà soát lại các thủ tục pháp lý, thậm chí điều tra, đặc biệt là các dự án có nguồn gốc là đất do Nhà nước quản lý. Tình hình này khiến các sở, ngành có liên quan chậm trong việc giải quyết thủ tục pháp lý các dự án.
Theo UBND TP.HCM, tình hình kinh doanh BĐS trên địa bàn TP.HCM thời gian qua phát triển tốt, khắc phục được cơ bản những hạn chế của thị trường. Tuy nhiên, hệ thống quy định pháp luật còn bất cập, thiếu đồng bộ gây khó khăn trong việc quản lý.
Đơn cử như trường hợp một căn hộ bán cho nhiều người, vấn đề này xuất phát từ sự bất cập của quy định cũ (theo Luật Nhà ở năm 2005, Nghị định 90/2006 của Chính phủ) đã tạo điều kiện và giao nhiều thẩm quyền cho chủ đầu tư. Dự án chưa hoàn thành thủ tục pháp lý nhưng chủ đầu tư đã cho đặt cọc, giữ chỗ, hứa mua hứa bán…
Nguồn cung nhà ở tại TP.HCM ngày càng hạn chế, thời gian thực hiện hồ sơ pháp lý quá lâu.
Để tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh, hiệu quả, UBND TP.HCM kiến nghị Bộ Xây dựng đề xuất Thủ tướng Chính phủ cho phép chậm nộp, giãn nộp tiền sử dụng đất; hỗ trợ miễn, giảm thuế; xem xét điều chỉnh giảm lãi suất cho vay, giãn tiến độ trả lãi vay, trả nợ gốc hoặc kéo dài thời hạn cho vay để tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp kinh doanh BĐS chiụ sự tác động của dịch COVID-19.
Đồng thời, cho phép chủ đầu tư hoàn thành việc bồi thường giải phóng mặt bằng, đã có quyết định giao đất và hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với toàn dự án hoặc một phần dự án, đang thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, được phép chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án tương ứng. Cho phép nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án để đầu tư xây dựng và khai thác mà không cần phải có chức năng kinh doanh BĐS đối với các công trình văn hóa, giáo dục, y tế, trung tâm thương mại (không phải là nhà ở).
Theo các chuyên gia trong ngành, hiện thủ tục về đầu tư, xây dựng, nhất là thủ tục tiếp cận đất đai, dù đã được tiết giảm nhưng vẫn rất phức tạp. Với TP.HCM, nguồn cung cho thị trường ở nơi đây vẫn đang tắc nghẽn do những vướng mắc về pháp lý kéo dài cho đến nay vẫn chưa được giải quyết.
Theo báo cáo mới đây của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), hiện có hơn 100 dự án bị ách tắc vì vướng đất xen cài là ví dụ điển hình. Điều này đang thật sự khiến doanh nghiệp không thể triển khai dự án, thị trường thiếu sản phẩm đẩy giá nhà lên cao, dồn người mua nhà vào thế khó, đồng thời khiến ngân sách nhà nước thất thu cả về thuế và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Ông Lê Hoàng Châu: Hệ thống pháp luật còn nhiều bất cập, thiếu đồng bộ dẫn đến doanh nghiệp rất khó khăn trong thực hiện các thủ tục của dự án.
Từng chia sẻ rất nhiều lần về câu chuyện pháp lý cho thị trường BĐS, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, thị trường BĐS có khả năng tự phục hồi. Doanh nghiệp bất động sản không xin hỗ trợ tiền chỉ xin cơ chế chính sách để tháo gỡ khó khăn là có thể bật dậy mạnh mẽ, nhưng việc này làm quá chậm.
“Hệ thống pháp luật còn nhiều bất cập, thiếu đồng bộ về pháp luật xây dựng, đầu tư, quy hoạch, thuế… dẫn đến doanh nghiệp mất rất nhiều thời gian cho quá trình chuẩn bị hồ sơ đầu tư xây dựng dự án. Và khi dự án chậm triển khai sẽ ảnh hưởng trực tiếp là người mua nhà, vì dự án kéo dài làm giá thành tăng cao đã gây xung đột giữa chủ đầu tư và khách hàng, cơ hội sở hữu nhà của người có nhu cầu cũng bị hạn chế…”, ông Châu cho biết.
Sửa luật để tháo gỡ "nút thắt" cho bất động sản
Theo nhận định của các chuyên gia BĐS, hiện nay thị trường đại ốc đang đứng trước cơ hội vàng để phục hồi, khi dịch bệnh được kiểm soát, quá trình tiêm vaccine trên diện rộng đang xúc tiến nhanh chóng, các hoạt động sản xuất kinh doanh mở cửa trở lại, nhiều giải pháp kích thích nền kinh tế được Chính phủ chuẩn bị triển khai, lãi suất vay mua nhà duy trì ở mức thấp và dòng tiền dồi dào vẫn đang chuẩn bị đổ vào thị trường.
Song song đó, một trong những trợ lực lớn cho sức bật của thị trường BĐS là nhiều thủ tục pháp lý đã được tháo gỡ mạnh mẽ trong thời gian qua. Tuy vậy, việc tháo gỡ về pháp lý gần như chưa triệt để khiến thị trường BĐS vẫn còn "điểm nghẽn".
Cụ thể, hiện nay 3 đạo luật liên quan trực tiếp đến thị trường BĐS là luật Đất đai, luật Nhà ở và luật Kinh doanh bất động sản nhưng đang có những chồng chéo, chưa thống nhất, gây khó khăn cho hoạt động đầu tư, kinh doanh của các doanh nghiệp BĐS.
Các dự án có đất công xen cài đã được gỡ vướng. Trong ảnh: Dự án Green Star Sky Garden của Hưng Lộc Phát đang thi công trở lại.
Điển hình là sự việc của Công ty CP Thương mại xuất nhập khẩu quận 8 (TP.HCM), đây là chủ đầu tư dự án Khu trung tâm thương mại - dịch vụ văn phòng và căn hộ tại số 175 Phạm Hùng, phường 4, quận 8.
Theo đại diện của Công ty CP Thương mại xuất nhập khẩu quận 8, dự án đã thực hiện thủ tục xin chấp thuận chủ trương đầu tư và công nhận chủ đầu tư tại Sở Xây dựng, tuy nhiên bị vướng quy định là nhà đầu tư phải có quyền sử dụng “đất ở hợp pháp”, nên không thể làm các thủ tục tiếp theo. Do đó, thời gian qua dự án ngưng trệ và chưa có dấu hiệu khởi động lại, khu đất đang trở thành bãi đậu ô tô.
Lãnh đạo một doanh nghiệp BĐS (xin được giấu tên) cũng nói rằng, công ty có dự án đã xây dựng phần hầm rộng hơn so với khối đế được cấp phép xây dựng. Toàn bộ tiền sử dụng đất của dự án đã đóng, chỉ còn phần rộng ra của tầng hầm. Phần này doanh nghiệp kiến nghị được đóng, nhưng vẫn chưa đóng được trong khi dự án đã giao nhà, khách hàng vào ở đã lâu rồi.
“Chậm ra sổ hồng cho khách hàng, họ gây áp lực lên chủ đầu tư, trong khi chúng tôi muốn đóng cũng không được. Doanh nghiệp cũng có phản ánh và nhờ đến chính quyền các cấp hướng dẫn, gỡ vướng nhưng đến nay vẫn chưa xử lý dứt điểm”, vị này nói và mong muốn doanh nghiệp chỉ mong có cơ chế rõ ràng về trách nhiệm địa phương, bộ ngành... để doanh nghiệp bớt áp lực, giảm chi phí và tiết kiệm thời gian.
Theo các doanh nghiệp BĐS, điểm nghẽn trong hành lang pháp lý, khâu tổ chức thi hành các quy định của pháp luật là nguyên nhân căn bản làm hạn chế sự phát triển bình thường ở thị trường BĐS, làm cho giá BĐS tăng cao, gây bất bình trong xã hội; mặt khác làm hạn chế sự phát triển của nền kinh tế - xã hội.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nếu được tháo gỡ các vướng mắc về quy trình thủ tục, công nhận chủ đầu tư để triển khai thực hiện dự án thì sẽ tạo được nguồn thu rất lớn cho ngân sách nhà nước cũng như tạo nguồn cung cho thị trường.
“Điều mà các doanh nghiệp mong mỏi hiện nay đó chính là được tháo gỡ vướng mắc về thực hiện thủ tục quyết định chủ trương đầu tư đối với dự án đầu tư, dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp. Đây được xem là "nút thắt" lớn, ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn cung thị trường BĐS”, ông Châu cho hay.
