Bình Dương năm 2009 có 1,06 triệu người dân nông thôn, chiếm 70% dân số toàn tỉnh, theo Tổng cục Thống kê. Sau 10 năm, một tỉnh nằm sâu trong nội địa, không cảng biển, cảng sông chỉ có lợi thế duy nhất là ở cạnh TP.HCM đã có một cuộc đổi ngôi ngoạn mục. 80% dân số Bình Dương là người thành thị, tỷ lệ cao hàng đầu cả nước, hơn Hà Nội và ngang với TP.HCM.

Đây là thời kỳ đỉnh cao của thu hút vốn FDI, sau khi Việt Nam gia nhập WTO vào năm 2007 và Bình Dương nhiều năm là tỉnh hấp dẫn thứ hai cả nước. Các nhà máy, khu công nghiệp mọc lên khi dòng vốn chảy mạnh vào ngành sản xuất. Từ Sóng Thần - khu công nghiệp đầu tiên của Bình Dương được thành lập năm 1995, đến nay, toàn tỉnh có khoảng 30 khu công nghiệp với gần 1.500 doanh nghiệp đang hoạt động. Hết năm 2019, các dự án FDI đầu tư vào Bình Dương còn hiệu lực trị giá gần 35 tỉ USD, chỉ xếp sau TP.HCM.

Bộ mặt thành phố thay đổi. Xung quanh các khu công nghiệp hệ thống bất động sản bán lẻ và căn hộ phục vụ đời sống cư dân phát triển. Hơn 50% dân số hiện tại của Bình Dương là người nhập cư từ các tỉnh thành khác đến lao động trong các nhà máy xí nghiệp. 24.000 căn hộ được xây dựng ở đây để phục vụ lượng lao động này, bằng một phần sáu số căn ở thành phố lớn dân cư đông đúc gấp 5 lần như TP.HCM. Mặt sàn bán lẻ là 166.300 m2.

Cả một hệ sinh thái đô thị hình thành phục vụ cho đời sống cư dân vùng công nghiệp. Đây là cách nền công nghiệp định hình các thành phố châu Á cuối thế kỷ XX, đầu thế kỷ XXI.

Câu chuyện của Bình Dương có thể cho thấy bức tranh về sự thay đổi trong việc hình thành các đô thị hiện đại. Nếu như suốt từ thế kỷ 15 đến thế kỷ 20, với các đô thị của Việt Nam được hình thành bên các cảng sông, cảng biển thì các thành phố hiện đại đã không còn đơn thuần xây dựng trên nền tảng thuận lợi cho việc giao thương, buôn bán. Các đô thị hiện đại được dựng lên theo khung mẫu châu Âu thời kỳ cách mạng công nghiệp và tương đồng với cách châu Á đang vận hành, đặc biệt 30 năm trở lại đây - khi Việt Nam thu hút lượng lớn vốn FDI.

Các đô thị Việt Nam sẽ tiếp tục phát triển tương tự Trung Quốc lột xác 20 năm qua. Vốn nước ngoài cho các lĩnh vực sản xuất tiếp tục đổ về. Năm 2019, vốn FDI vào ngành chế biến, chế tạo đạt kỷ lục 17,5 tỉ USD, chiếm 77,5% tổng số vốn đăng ký cấp mới. Những năm trước, mỗi năm, ngành này nhận trên dưới 15 tỉ USD đầu tư.

Sự dịch chuyển của dòng vốn nước ngoài đã được dự báo từ trước năm 2018 và rõ nét hơn trong năm 2019, khi chiến tranh thương mại Mỹ - Trung vào hồi căng thẳng. Nhưng theo bà Trang Bùi, Giám đốc thị trường JLL Việt Nam, chiến tranh thương mại chỉ là một trong những nguyên nhân thúc đẩy quá trình này diễn ra nhanh hơn. Khách hàng của công ty tư vấn bất động sản công nghiệp hàng đầu này đã tính tới chuyện dịch chuyển từ trước đó bởi sự đ.i hỏi tất yếu của quá trình sản xuất.

Làn sóng dịch chuyển từ Trung Quốc rõ ràng hơn khi các biến động về địa chính trị ảnh hưởng tới quá trình sản xuất. Nhà đầu tư không thể đặt toàn nhà máy tập trung ở công xưởng thế giới này. Sẽ mất rất nhiều thời gian để người lao động và chuyên gia quốc tế có thể trở lại hoạt động bình thường kể cả sau khi dịch bệnh được dập tắt ở một thành phố công nghiệp như Vũ Hán.

Trong khi thu nhập của người dân Trung Quốc tăng lên, giá nhân công ở đây không còn rẻ. Thị trường bất động sản công nghiệp sau hơn 20 năm phát triển giá lên và quỹ đất không còn dồi dào như trước. Nhà đầu tư muốn mở rộng sản xuất hoặc phân tán rủi ro có thể xem xét đến nước láng giềng.

Việt Nam nằm ở trung tâm trong hành lang lưu thông hàng hóa Tây - Đông từ Ấn Độ Dương qua Thái Bình Dương. Hàng hóa từ phía Tây tới các trung tâm tiêu thụ ở khu vực Đông Á hay Mỹ đều qua đây. Từ các cảng Việt Nam, tàu nội Á tới các trung tâm trung chuyển hàng đầu châu Á như Singapore, Hong Kong cũng rất dễ dàng. Đất nước trải dài qua 63 tỉnh thành nhưng lại chỉ nói một ngôn ngữ thuận lợi cho các nhà đầu tư trong quá trình hình thành các cơ sở sản xuất khác nhau hay thuê nhân công lao động. Và với thị trường nội địa gần 100 triệu dân, Việt Nam còn là thị trường hứa hẹn cho chính các nhà sản xuất.

Nhưng ngay cả khi các nhà đầu tư dịch chuyển ra khỏi Trung Quốc, với diện tích nhỏ và năng lực có giới hạn, Việt Nam cũng không thể hấp thụ được hết quá trình này. 20 năm qua, không chỉ phát triển về công nghệ, Trung Quốc xây dựng thành công các chuỗi cung ứng có ảnh hưởng toàn cầu. Trong khi đó, không đơn giản khi di dời cả chuỗi cung ứng sang một nước khác. Một nước nhỏ cũng khó để tạo ra một chuỗi cung ứng như Trung Quốc. Nhưng Việt Nam có thể trở thành một phần trong vòng liên kết, một mảnh ghép trong chuỗi cung ứng của họ. Trung Quốc sẽ vẫn là trung tâm sản xuất lớn của thế giới, Việt Nam là phần mở rộng.

Bên cạnh đó, Việt Nam có thể đón các làn sóng từ các doanh nghiệp địa phương thành công của Nhật Bản, Hàn Quốc tìm cách mở rộng ra nước ngoài như Samsung, Honda… đã làm. “Việt Nam phát triển ở thời điểm mọi thứ đều chín muồi, muốn không phát triển cũng khó. Thế giới càng phẳng hơn nữa sẽ thúc đẩy quá trình này”, bà Trang Bùi nhận định.

Và khi làn sóng công nghiệp dịch chuyển như một sự tất yếu, quá trình đô thị hóa của Việt Nam cũng diễn ra nhanh hơn. Các thành phố xây dựng trên nền tảng sản xuất sẽ mở rộng hệ thống đô thị ở Việt Nam.

Mặt khác, Trung Quốc đầu tư mạnh vào ngành sản xuất khi thế giới chưa có gì, công nghệ chưa tác động sâu sắc vào đời sống, văn hóa đặt hàng online chưa phổ biến như hiện nay. Sự dịch chuyển chuỗi cung ứng sẽ ảnh hưởng bởi cách người ta tiêu dùng. Hiện nay, thiết lập chuỗi cung ứng và logistics tác động rất nhiều bởi tăng trưởng công nghệ. Khi thế giới phẳng hơn, nhu cầu trao đổi hàng hóa đòi hỏi cao hơn. Các nhà sản xuất cân nhắc lựa chọn đặt cơ sở ở những vùng thuận lợi về logistics. Và thành phố trong tương lai ảnh hưởng không nhỏ bởi sự lựa chọn này của các nhà đầu tư.

Vingroup, nhà phát triển bất động sản căn hộ và bán lẻ hàng đầu Việt Nam vừa tham gia vào lĩnh vực bất động sản công nghiệp trong một thông báo đầu tháng Ba, sau khoảng thời gian xây dựng nhà máy ô tô VinFast và chuyển đổi chiến lược tập trung vào công nghệ, công nghiệp.

Các khu công nghiệp phía Nam phát triển lâu đời có thế mạnh về các loại hàng hóa tiêu dùng trong khi các khu công nghiệp phía Bắc được lựa chọn nhiều hơn để phát triển các ngành công nghệ. Quỹ đất của khu vực phía Bắc cũng còn nhiều hơn. Giá đất công nghiệp tại Hải Ph.ng khoảng 80 USD/m2 trong khi tại TP.HCM, Bình Dương vào khoảng 100- 110 USD/m2.

Bà Trang Bùi, Giám đốc thị trưởng JLL Việt Nam