DXS-FERI cho rằng, sau 3 năm dịch và 1 năm khủng hoảng, nguồn tiền tích lũy của hầu hết các doanh nghiệp môi giới đã cạn kiệt. Dòng thu mới nhỏ giọt do hiệu quả kinh doanh thấp. Áp lực định phí lớn như chi phí mặt bằng, lương, các khoản vay, công nợ và hoa hồng, trong khi đó chi phí Marketing và chăm sóc khách hàng tăng cao, nguồn lực bị phân tán.
Áp lực “sống còn” khốc liệt khi khoảng 70% - 80% doanh nghiệp môi giới BĐS rời thị trường hoặc tạm ngừng hoạt động. Các đơn vị còn hoạt động thì gặp khó khăn trong tuyển dụng NVKD, chi phí tuyển dụng tăng cao, cùng áp lực cạnh tranh về chính sách lương, thưởng, hoa hồng.
Tổng nguồn cung hiện hữu nhiều nhưng khan hiếm sản phẩm dự án được hấp thụ tốt. Lượng hàng tồn kho lớn, đặc biệt ở phân khúc cao cấp. Nhóm sản phẩm có tỷ lệ hấp thụ tốt chỉ nằm ở một số dự án mới, CĐT uy tín và giá bán phải chăng cùng chính sách bán hàng hấp dẫn. Hàng tồn kho trên thị trường còn nhiều, nhưng lại không đúng “gu” và nhu cầu của khách hàng nên tỷ lệ hấp thụ thấp, tốc độ bán hàng không được như kỳ vọng, hiệu suất kinh doanh giảm khiến không có dòng thu mới, doanh nghiệp đã khó lại càng thêm khó.
Viện DXS-FERI đánh giá, xu hướng chung của các doanh nghiệp môi giới BĐS còn tồn tại trong năm qua là tập trung duy trì bộ khung nhân sự cốt lõi; cẩn trọng trong việc mở mới hệ thống. Tăng cường hoạt động liên minh, liên kết bán hàng; chuyển đổi sang mô hình CTV, trả lương theo năng suất nhiều hơn là mô hình trả lương cố định; chuyển đổi và đa dạng ngành nghề kinh doanh: thị trường cho thuê, sang nhượng, thứ cấp…; số hóa hoạt động kinh doanh.
“Đã qua giai đoạn “nhà nhà làm môi giới, người người làm môi giới”. Năm 2023, số lượng môi giới BĐS đã giảm 60% - 70% so với cuối năm 2022. Người môi giới còn tồn tại với nghề hầu hết đều bản lĩnh, đa năng, yêu nghề và giỏi chuyên môn. Thị trường thiếu hụt môi giới nghiêm trọng, tỷ lệ nhân sự rời ngành ở mức cao và tỷ lệ có ý định quay lại thị trường đang ở mức thấp. Không còn tình trạng “lạm phát chức danh” trong các doanh nghiệp môi giới.
Theo khảo sát, trên dữ liệu của các môi giới BĐS còn làm việc tính đến đầu năm 2023, vào thời điểm khảo sát là tháng 12/2023, thì đã có 63% môi giới đã rời ngành, chỉ còn 26% tiếp tục bám trụ với nghề, và 11% làm song song việc môi giới BĐS kèm thêm các công việc khác…”, Viện DXS-FERI cho hay.
Đối với thị trường BĐS năm 2024, DXS-FERI cho rằng còn tồn tại nhiều biến số tác động cả tích cực lẫn thách thức, trong đó phải kể đến các yếu tố như:
Kinh tế vĩ mô:
- Tình hình tăng trưởng kinh tế trong và ngoài nước.
- Khả năng kiểm soát lạm phát của Chính phủ.
- Tốc độ phục hồi của ngành sản xuất, ảnh hưởng rất lớn đến thị trường lao động và nhu cầu nhà ở.
- Lãi suất và cơ chế tín dụng.
Chính sách:
- Các khó khăn, điểm nghẽn về pháp lý ảnh hưởng đến nguồn cung.
- Các cơ chế, Chính sách, Quy định mới dưới Luật.
- Các cuộc thanh tra, xét xử sai phạm vẫn tiếp tục.
Thị trường:
- Cơ hội từ thị trường M&A và nguồn vốn đầu tư nước ngoài.
- Tiến độ của việc triển khai cơ sở hạ tầng.
- Xu hướng và hành vi của khách mua bất động sản.
Theo DXS-FERI, để ngành BĐS phát triển một cách bền vững và minh bạch, thị trường cần có điều kiện cần và đủ cả về chính sách, dòng tiền, sản phẩm, và niềm tin thị trường. Dự báo năm 2024, hầu hết các yếu tố cần cho sự phục hồi thị trường BĐS vẫn chưa được đáp ứng hoàn toàn và vẫn đang trong quá trình hoàn thiện. Tuy vậy, năm 2024, thị trường BĐS được kỳ vọng sẽ tiếp tục cải thiện tốt hơn để sớm đạt được điểm phục hồi khi các yếu tố cần và đủ cơ bản được đáp ứng.
